编者按：本文来自微信公众号“商业地产观察”（ID:sydcgc），作者：观sir，36氪经授权发布。 商业地产行业中，有许多“一招鲜吃遍天”的开发商，如万达、恒隆，他们所打造的万达广场、恒隆广场影响力与认知度兼具，是企业的最佳名片，实现了产品品牌与企业形象的深度捆绑。 另一方面，随着消费习惯的转变和升级，许多企业在不断打造第二条、第三条、第四条产品线...... 以此来适配不同的地块特点以及消费客群，提供不同的空间和服务。 在推出祥云小镇这条产品线6年后，大悦城也在去年迎来了第三条产品线——大悦春风里，聚焦25岁-45岁的社会新兴中产阶层，首次亮相便引来业界关注与纷纷探盘；爱琴海集团也宣布将推出新的产品线，有面向社区商业推出的星银海城市客厅，有面向存量商业更新的晶海广场，有聚焦街区形态的城市书香。 单一产品线已经很难满足消费者越发多元的需求，打造多元化产品线已成大势所趋。据相关统计，百强商业地产开发商企业中超过80%的企业都开启了多元化产品战略。近期，商业地产观察对部分商业地产开发商进行盘点，总结其多元化产品线布局及策略，以作参考。 1 华润万象生活 2020年，华润置地分拆商业运营与物业管理业务，成立华润万象生活有限公司，于港交所成功上市，并被纳入香港恒生综合指数成份股。华润万象生活商业运营服务旨在以“购物中心+新零售业务”为核心，为消费者带来全新的生活方式及体验。 其主要产品线有万象城、万象汇、万象天地，其中万象城定位于一二线城市的城市级购物中心，万象汇则定位为一二线城市的区域购物中心及三四线城市的城市级购物中心，万象天地属于“街区+mall”的独特空间规划及创新业态规划。除以上标准化产品线以外，华润旗下还有商务精致商业体凤凰汇、社区商业中心华润1234space、城市更新项目西单更新场等项目。 深圳万象城 2 龙湖商业 龙湖商业是龙湖集团旗下的主航道业务之一，全程开发、持有和运营龙湖的商业地产项目。随着龙湖商业深入的全国化扩张，商业地产规模逐步增大，也发展出都市型购物中心“天街”、社区型购物中心“星悦荟”和中高端家居生活购物中心“家悦荟”三条主要产品线。 从2011年开始，龙湖集团确定“持商业”战略，进行快速的全国化布局，在2015年前后每年实现3~5个项目开业，在近两年更提速到每年实现10个左右项目开业。截至3月底，龙湖商业已布局全国27城，覆盖西部、长三角、环渤海、华南、华中五大区域，在手项目103个。 龙湖北京长楹天街 3 大悦城控股 在商业地产领域，大悦城控股成功打造了大悦城、大悦春风里、祥云小镇三条产品线，以年轻中产、成熟中产为核心客群、以“年轻、时尚、潮流、品位”为品牌定位，立体化布局，现已在全国近20个城市布局，在运营、在建项目总数近30个。 2021年，大悦城将迎来商业项目的集中开业，预计将有苏州大悦春风里、长沙大悦城、北京丰台大悦春风里、重庆大悦城、武汉大悦城、青岛即墨祥云小镇等6个项目开业。 朝阳大悦城 4 王府井集团 王府井集团是目前国内最大的零售集团之一，主要业务为商品零售和商业物业出租，覆盖百货、购物中心、奥特莱斯及超市等主力业态，目前已经建立了包括王府井百货，王府井购物中心，王府井奥莱，赛特奥莱等品牌体系。 截止2020年底，王府井集团在全国范围共运营55家大型综合零售门店，总经营建筑面积328.6万平方米，销售网络覆盖华北、东北、华中、华东、华南、西南、西北七大经济区域33个城市。目前，王府井集团已形成集百货、奥特莱斯、购物中心、免税品经营和超市等业态和线上业务协同运营的格局。 佛山王府井紫薇港购物中心 5 印力集团 印力集团于2003年成立，专注于购物中心投资、开发和运营管理，业务贯穿商业地产领域的全价值链。2016年，印力成为万科集团成员企业，被定位为万科的商业运营平台，自身的商业资源、业务平台和开发管理能力也得到进一步提升。 目前，印力集团旗下确定了五大商业产品线，即印力中心、印象城MEGA、印象城、印象汇、印象里同时还包括部分万科旗下的万科广场系列和社区商业。目前，印力集团运营管理项目超100个，遍布全国50多个城市，资产规模近900亿，管理面积近1000万平方米。 上海南翔印象城MEGA 6 远洋商业 远洋商业是远洋集团商业地产开发运营品牌，目前产品线主要有与太古合作的成都远洋太古里、北京颐堤港，及自主运营的杭州远洋乐堤港等城市综合体；远洋自身开发运营的“未来系”商业综合体也已经在北京、天津、杭州等地核心商圈落地。 截止目前，远洋商业板块已拥有3个与太古合资项目、6个在管自营项目，以及2个在建项目，业务布局主要位于北京、成都、杭州、天津、大连、武汉等一线城市核心区域及核心二线城市。 杭州远洋乐堤港 7 北京华联集团（BHG） 北京华联集团（BHG）成立于1993年，是中国最大的零售企业集团之一。北京华联集团在零售业拥有超过10年的经营经验，四个核心业务分别涵盖：超市、高端百货、购物中心以及国际合作／品牌特许经营。集团业务遍及全国25个省，40个主要城市，拥有150家以上的门店。 北京华联集团的购物中心业务由北京华联商厦股份有限公司具体运营，目前已在国内13个中心城市拥有超过40家购物中心，总面积225余万平方米。其中在北京已营业的购物中心包括：北京华联上地购物中心、北京华联天通苑购物中心和北京华联万柳购物中心等。 北京skp 8 益田商业 作为体验商业标杆，益田始终以先行者的姿态傲领行业前沿，前瞻性提出“新零售、新体验、新生活” 的三新理念，大胆变革创新，通过轻重资产相结合的多元发展模式，打造独具特色的益田六大商业产品线，创建文化旅游+体验商业的全新业态开发模式。 截至目前，益田旅游商业已布局全国20余个城市及旅游目的地，旗下六大产品线：益田假日广场、益田假日天地、益田假日世界、益田假日里、益田假日步行街、益田假日奥莱均已全面落地。 深圳益田假日广场 9 保利商业 保利商业是保利发展控股集团的全资子公司，也是其商业资产投资运营管理平台。保利商业以精细化的运营管理、原创内容和场景的创新，构筑“保利广场”、“时光里”、“若比邻”三大购物中心产品体系，提供定制化商业内容，覆盖城市多元群体消费需求。 保利商业的商业综合体投资、发展和运营业务，目前已实现全国化规模经营。截至2021年一季度，在上海、广州、佛山、武汉、成都、长沙、天津、合肥等全国41座城市运营商业项目，资产管理规模超过400万平方米。 保利广场•广州 10 中海商业 中海环宇商业是中海地产旗下的全域化高品质集中商业资产开发管理平台，现已形成环宇城、环宇荟、环宇坊、富华里四大产品序列。 截至2021年5月，中海环宇商业在运营商业项目已达18座，其城市版图覆盖了包括北京、上海、成都、佛山、珠海等全国一二线核心城市；到2023年，中海环宇商业计划在全国新增布局29座商业项目，包括武汉、大连、天津、宁波、珠海等筹建项目目前也都在有条不紊地推进之中。 佛山环宇城 11 太古地产 作为港资房企的太古地产，于2008年进军内地市场，在北京设立内地总部，并在2008年-2017年相继在内地开出了北京三里屯太古里、广州太古汇、北京颐堤港、成都远洋太古里以及上海兴业太古汇等商业项目。 作为太古地产在中国内地的第三个“太古里”项目，上海前滩太古里正受到业内广泛关注。前不久，前滩太古里官宣将于今年9月30日开业。去年年底，太古地产宣布将与远洋集团共同扩建北京颐堤港二期项目，包括一座购物商场、多座办公楼和一家酒店。此外，三里屯太古里西区也将在今年第四季度亮相，带来全新体验和全新品牌。 前滩太古里鸟瞰图 12 合景悠活 合景悠活秉承“艺述·生态·乐活”的核心理念，致力与全客层人群共创有温度的个性化消费体验，针对不同消费人群，匠心运营摩方、悠方、悠方天地三大购物中心品牌。通过在都市核心区域打造高品质、多样化的购物中心品牌，为消费者带来多元优质的休闲生活体验。 截至目前，合景悠活在北京、上海、广州、成都、重庆、苏州、南宁等城市，拥有8座已开业购物中心，26个筹备项目，总运营面积超150万㎡。在这张仍在继续扩大的版图上，合景悠活商业的目标很明确——在这些一、二线核心城市，打造至少一座具有代表性的标杆项目。 合景·悠方（成都） 13 金科商业 金科宣布成立独立的商管公司，真正意义上的进入商业地产领域，金科的航线再度扩展，完成独立的商业管理和运营。 据金科2020年财报强调，根据金科“四位一体、生态协同”的战略指导，以科技产业和商旅康养为代表的“地产+”业务是公司重要的业务组成，报告期内“地产+”业务取得良好经营效果，明确了社区型购物中心和区域型购物中心相结合的商业发展模式，为金科“地产+”业务的起航奠定扎实基础。 据官网显示，金科商业以“金科乐方”为统一品牌，“金科乐方”覆盖创新型文商旅综合体、城市型/区域型商业综合体和社区型商业综合体三大类型，将打造成为全球领先的文商旅物业持有及管理运营企业。 金科商业综合体 14 宝龙商业 作为内地首家在港上市商业运营服务商，宝龙商业的发展速度有目共睹。截止到现在，宝龙商业已在全国布局近130个项目。宝龙商业经过多年的探索、总结、提升，也形成了完整的产品系列：宝龙一城、宝龙城、宝龙广场和宝龙天地，分别对应为超级标杆、标杆、标准mall及社区商业系列产品。 2021年，宝龙商业正式启动“新五年战略规划”，宝龙商业也将围绕战略之变、发展之变、经营之变实现新的腾飞，且2021年，宝龙商业将开业22个项目（包含收购的浙江星汇项目）。 厦门宝龙一城 15 鹏欣商业 上海鹏欣房地产（集团）有限公司成立于1995年，为上海鹏欣（集团）有限公司所属集团公司之一，业务涵盖商业地产、住宅地产、旅游地产开发、商业酒店经营、建筑安装、物业管理等。在商业地产板块，目前，鹏欣地产的商业产品主要梳理出“鹏欣·水游城”、“鹏欣·金游城”以及“鹏欣·星游城”三大系列。 据官网数据，已开业运营的有五大商业体包括呼和浩特鹏欣·金游城、盘锦鹏欣·水游城、天津鹏欣·水游城、南京鹏欣·水游城、上海星游城。此外，丹东鹏欣·金游城、蚌埠鹏欣·水游城、武汉鹏欣·水游城等项目正在建设中。 南京鹏欣·水游城 -结语- 通过梳理可以发现，从建筑类型来看，以盒子为主的商业项目垄断地位已被打破，开放式街区、街区+盒子以及创新型项目层出不穷；从产品定位来看，大体量综合型购物中心增速逐年下降，而小而美的社区商业、文旅商融合的文旅商业、文化艺术类为代表的主题型商业正异军突起。 值得关注的是，在开发商纷纷发力轻资产战略，进行新一轮跑马圈地的背景下，那些拥有多元化产品线的开发商，在这场没有硝烟的战争中，可以根据标的特点，适配不同的产品线，已经占据了一定的先发优势。 另一方面，不少开发商为发展轻资产，也打造了专属的轻资产产品线，这也为不少单一产品线的开发商敲响了警钟。可以预见，在商业地产加速进入存量竞争时代后，发展多元化产品线的浪潮会进一步加速。 部分图片来源：企业官网、项目公众号及网络 部分资料来源：企业官网、年报、赢商大数据及公开资料

编者按：本文来自微信公众号“子木聊房”（ID:zimuliaofang），作者：子木，36氪经授权发布。 北京新出台一个政策，叫做“公共户”，很多读者跑来问我是什么意思，是不是北京户口松动了？或者靠“公共户”可以落户？ 这都不用想。 北京户口太金贵，背后挂钩的是帝都教育和医疗资源，连清北毕业生都很难拿到，更何况是常规普通人，更不能跟“公共”沾边。 除非未来某一天，北京出生人口下滑到不堪入目的程度，否则，北京户口根本放不开，就这德性。 北京“公共户”在今年3月份的时候，就在拟出台，没想到这么快落地，主要是为了解决： “暂时不具备市内迁移条件的本市户籍人员落户问题”。 这句话比较绕，我一层一层去解释，首先什么叫“不具备市内迁移条件”？ 过去，户口和房子是绑定的，有房子可以没有户口，但是想拥有北京个人户口，就必须得有房子挂靠，那么： 不具备迁移条件=没房子挂靠。 所以这句话，可以解释为，解决“有户口，但后来没房子的落户问题。” 比如你之前在北京买了一套房落了户，但是工作出现变故，把唯一的房子卖掉选择租房住，这时候，户口怎么办？ 夫妻两人关系不合，闹离婚，房子判给了某一方，另外一个人净身出户，户口怎么办？ 之前的解决方法是，如果在北京有直系亲人，可以挂靠，如果公司有集体户资质也可以挂靠。 但这个条件很苛刻，对于北京外来人口，有亲人在北京，还有房子的，少之又少。 而且即使有，亲人也不愿意让你进来，因为牵扯到未来孩子的上学问题（同户口小区学校只要一个孩子上），拆迁问题，还有房屋买卖问题。 所以很多人被逼无奈，只能变成了“户口老赖”，房子虽然卖掉了，但户口就是没法迁。 原业主不愿意迁户口，新业主也没办法，很多人买二手房忘了问这回事，最后吃了哑巴亏。 当然也有问清楚的，没法迁户口的房子叫做“脏房”，要比市场价便宜一些。 之前上面也没办法，北京一些区，比如海淀也只能默认为两家户口共用一套房，大家心里都膈应，最主要是涉及到子女教育问题，还出现过很多官司。 现在好了，新政出台，原业主可以顺利迁移到“公共户”，而且新生儿也可以在亲生父母的“公共户”申报出生登记，免得被别人说不是。 如果原业主继续做老赖，那么现业主就可以申请，有理有据把他们“请出去”。 公共户出台后，我下楼倒垃圾，听到小区里的老人都在议论，想把户口迁到“公共户”，然后把房子卖掉租房子住。 这样自己得了一大笔钱，还能保住户口，养老不受影响。 你看，老年人都有这觉悟，那么“公共户”的出台，对整个市场的影响还是很大的。 大家在“户口迁移”层面少了很多摩擦，那么二手房的交易流动性肯定更顺畅了，是推动二手房交易市场繁荣的一个表现。 其实在这里面最受益的一个群体，是部分外来年轻人。 之前，很多人才在北京的央企就业，很多都有“集体户”的指标，但这些企业，要么低薪压榨，要么安逸的让人失去斗志，要么严重影响职业发展，很多都是最低5年且薪资较低的服务期。 所以很多年轻人拿到“集体户”后，就想着赶快买房把户口彻底落下来，因为离职后户口没迁出，原公司肯定要催，而且任何有关户口的手续也不给办理。 很多年轻人家里钱不够，只能欠一屁股债得凑钱买。 在不当的年龄，承受不当的压力，最终沦为房奴，过着如履薄冰的生活，更别提跳槽与挑战。 但现在好了，集体户直接可以落到“公共户”里，没有了掣肘条件，这部分年轻人可以大胆跳槽，寻找自己的理想工作了，轻松不少。 当然，央企可不是善茬，可能会再提门槛，比如要求员工低薪服务10年。 总之，搬砖的算计不过卖砖的。 其实，子木认为这种“房子绑定户口”的反人类政策早应该解除了，不知道有什么存在的必要。 唯一的必要就是，很多城市依然拿这个逼人们买房，想法设法把你迎进门，但落户时必须得买房，然后促进房地产销售，从而拉高地价。 如意算盘打得那叫一个响。 不过我认为，“房户解绑”是未来大趋势，越来越多的城市会跟进。 中央既然要“房住不炒”，那么就必须大力保障居民居住需求，不能用房子来衡量新市民对城市的付出； 既然要让年轻人落户，那就痛痛快快落，让年轻人也享受到这个城市发展的福利和待遇。 而不是，买了房才是这里的人。

编者按：本文来自微信公众号“哈佛商业评论”（ID:hbrchinese），作者：HBR-China，36氪经授权发布。 小佛爷说 从内部获得提拔、带领微软重新走上正轨的纳德拉最终被证明是CEO的合适人选，在他的任期里，微软的价值大幅上升。但微软本来无须花那么长时间从外部公开寻找继任CEO，纳德拉和其他候选人早该做好继任准备。很多大型企业都和微软一样，没有认真准备继任者选拔流程，从内部培养高管接班人，但多数却没有微软这么幸运，过分追求外部空降人才让它们损失巨大。 2013年8月，史蒂夫·鲍尔默（Steve Ballmer）突然宣布，在找到继任者后将立即辞去微软CEO的职位。彼时微软在全美最赚钱的公司中排名第三，位列最具价值公司第四。尽管如此，这家备受尊敬的全球科技巨头似乎完全没有准备好鲍尔默之后的继任计划。微软起初将精力主要用于筛选外部候选人，但6个月后还是提拔了内部的萨蒂亚·纳德拉（Satya Nadella）成为公司历史上第三位CEO。 纳德拉最终被证明是一位合格的人选。他改变了微软过去故步自封、“无所不知”的文化，走向更加开放、协作的“从零学起”的文化；打造了微软云计算业务；让所有智能手机都可以使用office软件；主导了数十个增值并购，其中包括收购领英。在他担任CEO的前9个月里，微软股票上涨了30%，市值增长900亿美元。撰写本文时，纳德拉已经担任了7年CEO，微软成为全球第二最具价值企业。 但是假设微软没有提拔纳德拉会发生什么？如果当时准备仓促且范围宽泛的外部选拔最终选了一位空降兵会如何？ 纳德拉彼时已在微软工作21年，彰显了领导才能，也了解企业文化，而且具有新兴科技方面的专业才能，为什么董事会没有培养纳德拉或相似的其他高管作为继任者？尽管微软最终做出了正确决定，但缺乏计划可能会让公司付出惨重代价。很多大型企业和微软一样，没有认真准备继任者选拔流程，培养高管接班人。但多数却没有微软这么幸运。 据我们分析，因CEO管理不善和C级高管更替，标普1500公司的市值损失达到每年1万亿美元。我们预计，更完善的继任计划会帮助美国大盘股股票市场在华尔街预计的4%至5%的年收益基础上再增加一个百分点。换言之，企业估值和投资者回报率将高出20%至25%。我们将在本文解释这些研究结果，并向企业介绍如何通过更好地培养和选拔CEO，提高企业绩效和投资者回报。当然，这些经验也可用于为其他重要高管职位培养接班人。 量化问题 我们认为大型企业在继任者选拔上最大的问题之一是过分追求外部人才。这种倾向会带来三大成本： 聘用了不合格的外部CEO，企业股票表现偏弱； CEO走后原公司C级管理层损失人力资本； 以及那些从内部晋升CEO的公司，因继任者准备不足而业绩低下。 哈佛商学院拉克什·库拉纳（Rakesh Khurana）和尼汀·诺瑞亚（Nitin Nohria）几年前进行的一项里程碑式的研究帮助我们了解了第一类成本。库拉纳和诺瑞亚研究了200多家组织15年间不同类型继任CEO对运营回报的影响。研究者比较了四类情况： （1）经营状况良好的企业从内部选拔CEO； （2）经营不善的公司从内部选拔CEO； （3）经营状况良好的公司从外部选拔CEO； （4）经营不善的公司从外部选拔CEO。 他们发现平均而言，内部继任者不会在很大程度上改变公司的表现。这点很好理解：相似的人在同一家公司用相似方式工作会带来类似结果。而空降兵带来的改变则极端很多。在几个企业经营状况很差的极端案例中，平均而言空降兵极大提升了价值。但在经营良好的公司里，空降兵造成极大损失。表明除非极端情况下，公司需要重大转型或文化变革，否则不应从外部寻找CEO。 另一项研究表明企业选择外部人选的原因是他们已经在其他公司担任过CEO职位，说明企业更看重过往任职经验而不是内部人员的发展潜力。但在其他公司当过CEO并不会确保在新公司会成功：研究者比较了标普500公司数次担任CEO的人，发现70%的人第一次经历表现更好。ExecuComp的数据显示，尽管存在这些不利因素，但从2014年到2018年，标普1500公司的CEO选拔仍然有26%来自外部。 这或许正如沃顿商学院的彼得·卡普利（Peter Cappelli）所发现的那样，企业对那些自己不太了解的令人兴奋、毫无瑕疵的外部人选存在着非理性偏见。我们希望调查外部CEO相对于内部人士在相同职位上的表现。虽然时光无法倒流让我们比较观察不同的情况，但相信数据可以帮助我们预测不同CEO人选可能的表现。 我们使用了一种被称为结构自选择模型（structural self-selection modeling ，SSSM）的技术，它源自诺贝尔奖得主詹姆斯·赫克曼（James Heckman）的研究。它类似于公司在预测和情景规划实践中经常使用的多元回归模型。我们首先确定了80个变量，包括企业特征（规模和资本支出）、行业、风险、董事会构架，以及CEO变动前后的短期和长期业绩表现。绩效指标我们采用了资产现金流回报率，这与资产运营回报率不同，其反映了外部CEO上任后频繁发生的重组和重组资本。 之后，我们研究了外部CEO在美国上市公司任期内17年间的记录，计算了其任期内资产现金流回报率的变化。我们在每家公司的SSSM中使用了80个独立变量，打造“反事实”：若公司从内部晋升CEO，资产现金流回报率的预期变化会是怎样的。最后发现，只有39%的空降兵会比理论上的内部候选人做得更好。 当然没人能预见候选人出任CEO之后的表现。但董事会应当基于对未来后果的最佳预测进行招聘选择，这个选择举足轻重且充满风险。我们的分析表明仅有7.2%的例子中空降兵的表现有60%的可能超过内部人选，而仅有2.8%的人可能有90%几率超过内部人选。 执行解决方案 为何组织会在CEO任命上犯这么大的错？有5个原因：缺乏继任计划，领导力发展不足，董事会构成不理想，招聘行为懒惰，猎头公司之间的冲突。下文我们将给出解决这些问题的建议。 提前做好继任计划。CEO刚上任时就该开始准备继任计划。万事达公司前任CEO、现任主席彭安杰（Ajay Banga）就是这样：在他面试CEO职位的过程中就开始讨论如果继任者出现，他将卸任这一职位。这一流程应该足够扎实，董事监控全程，适当时候调整人才输送通道。如果在CEO的直接下属中没有合适的继任者，董事会应该向下寻找，考虑能否从高管中晋升和培养合适人选。如果这一层级也没有，董事应该从外部招聘富有潜力的人选加入C级职位，尽管外部聘用往往并非理想选择，但与高层相比，在较低级别上进行招聘的风险要小得多。 有意识识别和培养明日之星。多数董事现在都知道高管所需要的特质和技能了。本文作者之一费洛迪在领导力咨询公司亿康先达公司工作过三十年，在寻找CEO时公司采用的选拔条件包括才能和价值观。公司还会评估候选人战略定位、市场洞察、结果导向、客户影响力、协作和影响他人的能力、组织发展、领导团队和管理变革的能力。有意义的继任计划需要找到在一定程度上具备这些能力的管理者，更多情况下是需要找到有潜力发展出这些能力的人。好奇心、洞见、敬业度和决心这四种关键品质象征着人的潜力，加上合适的指导和支持，展现这些潜力的人可以培养为高阶职位的接班人。 让最具潜力的高管加入或接触董事会。美国在出现安然、泰科等公司的高管渎职行为后，法规要求大多数公司的董事会必须完全独立，CEO是唯一能加入的雇员董事。但我们认为董事会应该为CEO继任者留出1-3位高管人选。这不仅会让董事看到潜在候选人的实际能力，还会为他们继任更好地做准备。英德拉·努伊（Indra Nooyi）在担任公司首席财务官时曾经加入百事可乐的董事会，五年后她成为公司CEO。董事会在近距离考察她之后，相信她具有能力和潜力，出任CEO后，她提出拓展含糖饮料外的业务领域，公司进行承担更大社会责任的重大转型，对此董事会也抱有更加开放的态度。努伊任期内，百事可乐净利润增长122%。 审视内部和外部候选人。最好的做法是谨慎列出理想候选人的条件，同时从内部和外部寻找最合适的人选。尽管我们认为每家公司都应该掌握从内部慧眼识英才，并在此基础上打造继任计划的能力，也承认外部寻找有其价值，可以找到基准标杆、争取不遗漏合适人才（万事达、百事、宝洁和美国运通都是这么做的）。创意领导力中心的研究持续表明，公司如果在内部和外部广撒网，高管任命成功率更高。无论买房子还是找CEO，比较评价都会带来更好的选择。 确保对所有候选人进行彻底评估，即便董事会对内部人选知根知底。不要考虑现在谁的表现最好，而要考虑谁能够应对未来CEO职位的挑战，谁有潜力不断适应动荡、不确定、混乱模糊的世界。按照工作要求审视每位候选人，精心准备面试反复考验候选人，做深度背景调查。这是避免选错人的唯一方式。 如果和猎头咨询公司合作，要避开常见的不当激励。高管猎头往往能够为继任工作带来很大价值。经验丰富的专业顾问能够识别每个高管职位所需的能力，在面试和背景调查中了解更多信息，找出潜在的出色人选。这样的顾问往往和候选人、前东家以及推荐人都有着互信关系。 但整体来说，猎头行业负面作用更大，这是因为存在两个大行其道的不当激励因素：风险代理和佣金抽成。 多数情况下，只要猎头推荐的人选入职，他们就会得到奖金，不管此人是否合适，来自哪里。内部晋升无需猎头四处物色，他们无法以此为生。传统猎头赚取的佣金相当于新高管年度现金薪资（薪水+分红）的三分之一。结果无论有意无意，很多猎头会极力推荐年薪极高的外部人选，否定内部人选。 解决的办法是不要采用佣金抽成，而是根据岗位的重要程度、物色人选的复杂程度支付猎头一笔事先商定的固定费用。不用风险代理，而是预付费用，这样无论最终公司聘用了谁，猎头都会得到报酬（当然猎头要推荐足够的人选以及给出咨询建议，匹配这笔预付费用）。 就算解决了这两个问题，企业也应该只在特殊情况下使用猎头，例如内部候选人不合适，自己找不到合适的外部候选人或公司要进入新行业、新地区、新的战略调整阶段。然后像人事任用那样慎重选择合适的猎头：寻求推荐，考虑多家公司，做背景调查。 企业和其他机构必须在CEO继任计划方面继续努力，组织、行业和市场回报都取决于此。我们希望本文能帮助高管、董事以及投资者意识到这一问题的重要程度，并采取相应行动。微软最终确认，鲍尔默数年来的勉力支撑后，纳德拉是带领公司重新走上正轨的合适人选，但公司本来无须花那么长时间公开寻找继任CEO，纳德拉和其他候选人早该做好继任准备。你的公司有多少像纳德拉这样的明日之星，未来你可以做些什么帮助他们准备好成为下一任（理想情况下有史以来最好的）CEO？ 关键词：领导力 费洛迪（Claudio Fernández-Aráoz）格雷戈里·纳格尔（Gregory Nagel）凯莉·格林（Carrie Green）| 文  费洛迪是哈佛商学院高管教育的高级研究员，著有《重要的是人，不是做什么和怎么做》（It’s Not the How or the What but the Who）（哈佛商业评论出版社2014年出版）。格雷戈里·纳格尔是中田纳西州立大学金融系副教授。凯莉·格林是田纳西州综合退休系统股权董事。 牛文静 | 译   时青靖 | 校   钮键军 | 编辑

编者按：本文来自微信公众号“魔都财观”（ID:moducaiguan），作者：财爷，36氪经授权发布。 最近几年不知道大家有没有这样的感受，整个市场的产品力逐渐走弱。 就是我们很难再遇到仁恒河滨花园、中鹰黑森林、翠湖天地、朗润园...这样的产品了。 现在买房，就像是开盲盒一样，不到交付的时候，你永远都不知道你买的究竟是什么... 只不过花几百万买了个盲盒，这样的代价确实有点大了。 而这样的场景，很可能会慢慢变成常态化，如果我们近期要买房，需要额外重视并做好心理建设。 1 未来2年的新房，很可能是近几年交付质量最差的一年。 最根本的原因，其实就是利润空间遭到极限的碾压后的必然反应。 我们先来看看源头。 今年以来，各地都在推行集中供地的政策。 从全国几个集中供地的热门城市土拍结果观 察，有几个共性：土地成交高溢价，自持不断加码，刚性成本飙升，严重打压开发商的毛利率。 4月底，重庆第一轮集中供地土拍结果出炉。 两江新区悦来、空港、北碚蔡家、西永板块、大渡口、沙坪坝磁器口等热点板块16块地成交，平均溢价率达到了45.14%，房企拿地成本大幅飙升。 5月下旬，南京首批集中供地竞拍，51宗涉宅用地全部成交，总成交近千亿。 此次南京土拍由于地价抬高加之新房限价，房企盈利空间进一步压缩，部分热点地块的销售利润率不足2%。 首次集中供地土拍结束不久的宁波，29宗地全部高溢价成交，两天狂卖358亿，土拍地块的封顶率高达65.5%！ 多个热门地块封顶后，房企疯狂竞配建，帮它们算算明细账，2%的净利润都算很好了。 针对杭州第一轮集中供地土拍结果，地头蛇滨江老板表示，杭州土拍，公司获取了5块地，凭借团队精干、高效管理、融资能力强、品牌影响大等优势，将努力做到1-2%的净利润水平。 要知道，滨江已经是杭州最优秀的房企了。 2020年滨江在杭州销售额387亿，超过融创、绿城、万科等巨头，排名第一。 同时，凭借卓越的产品力和市场口碑，滨江的产品均价在杭州也是最高之一。 并且，滨江在房地产行业，以精简高效著称，人均效能超过1个亿，是地产行业最高。 就是这样一个本土第一、产品优质、极其高效的房企，在杭州集中土拍中拼了命搞了5块地。 结果净利润率只有1-2%，连制造业都不如。 2 除了拍地贵以外，建设成本也在猛然上升。 今年以来，大宗商品的价格持续暴涨。 美元放大水之后，首先涨的就是大宗商品, 原材料，包括国际的铁矿石，铝制品，钢材等等。 截至五月中旬，全国钢材市场八大品种的吨钢均价突破了6600元，比去年同期每吨上涨了2800元，同比增幅75%。 大宗商品的上涨如果持续下去，必然会带动下游很多产业的上涨。尤其是房地产相关的众多行业。 比如钢价的上涨， 对下游房地产施工企业影响很大。 要知道在建筑行业，钢材占生产总成本的比重很高的。 此次，大宗商品持续暴涨，传导中下游房地产相关许多行业，成本不断飙涨，但限地价限房价这样的调控，让开发商利润进一步下滑。 再这么玩下去，恐怕连2%的利润空间都没有了，一手房限价，卖价不能提高了，如果你是开发商，你会怎么办？ 出路只有一个，就是变着法子降成本、降成本、再降成本。 3 房企要赚钱，只能倒逼承建商偷工减料降本增效。 成本的压力层层传递，最后接棒的就是那些承建商们。 对于拿地的房企来说，拿地后，微利乃至亏本不重要，质量能将就则将就，规模成了当务之急。 相反，如果规模萎缩，会引起资本市场警惕，融资一旦被收紧，可能出现资金链问题。这可是要了命的。 热门城市的土拍结果，为上海一手房市场，敲响了警钟。 虽然，上海出台了土拍新政，土拍最高限价不超过起拍价的10%，报价最接近均价开发商拿地。 上海为拿地的房企，留了一条活路，但开发商未必买账。 房企上海拿地后利润有保障，但外地亏本，长三角一盘棋，上海赚钱，堤外损失堤内补。 算总账，房企基本上不可能砸巨资，提升一手新房的品质。 因为没有这方面的动力啊，也用不着这么累。 从2017年限价开始，尤其内环内、中环内，限价太狠，一二手严重倒挂，房企根本没有任何动力，去好好打磨产品，反正新房出来就秒空，干嘛辛辛苦苦折腾质量。 可以躺着赚钱，为什么要站着。 4 其实类似的场景还发生在2018年，就是上海楼市表现最平淡那一年。 一方面是整体市场表现非常糟糕，房价看起来没有希望，另一方面则是日益走高的土拍价格其实对于开发商而言也没有什么退路。 这其实也是大家能感受到的，为什么2019年是新房品质的小年。 对于那些置换改善的买房人来说，在这样的市场上，打新积分不够，品质更看不上，眼光只能盯上了优质次新房。 毕竟，2010年到2017年开发的次新盘，品质吊打17年后的纯新盘。 改善人群，新房看不上，剩下唯一选择，只能蜂拥进入二手房市场，优先选购优质次新房源。 但这种状况，只能让未来品质次新+优质地段的房源更为稀缺。 诸如宝华城市之星项目，这样的品质豪宅盘，或是陆家嘴北滨江地段的陆家嘴壹号院项目，这样的超牛地段。 无论城市之星，还是陆家嘴壹号院，都只是上海超级优质次新房源的一个缩影。 没有对比就没有伤害，时间才是优质房源的朋友。 5 众所周知，这两年的上海楼市，买一手房貌似成了一件水深火热的事。 热的是购房者们的热情，“日光盘”常现；而深的，则是这套房背后各环节可能会隐藏的种种暗伤。 对购房者来说，现如今购置一套房，需花费数百万乃至上千万。 所以对家的需求，也就不仅仅只是基础的居住功能。花的这笔钱，还需要有配套、服务、品质、享受。 而如果这些细节，仅存于开发商的温柔陷阱、镜花水月中，那么“维权”也就成了业主们唯一能想到的解决办法。 这两年，买房人特别忙，忙着维权，无论是刚需、改善、顶级豪宅等楼盘，全都避免不了交房即维权的怪圈。 开盘就维权，交付与实际不符，豪宅精装渗水发霉，虚假销售，交付质量不达标……业主们维权的热情跟当初抢房的热情一样高涨，接二连三的业主集体维权事件在上海频频上演。 诸如中*南*锦云，作为南*新城的大盘，又是国企**开发，不少业主对其寄予厚望。但项目交付却次次不如意，甚至一次不如一次。 墙壁开裂、渗水，插座参差不齐，地板空鼓、卫生间漏水等，简直就是“惊”装修。原定35%的绿化，只剩下孤零零的几颗树而已。 一直走在维权路上不回头的除了中*南*项目，还有静*府。 客厅、卫生间大理石存在严重质量问题；淋浴间没有防水，地下车库、业主家里各种漏；各种施工不到位，裂缝随处清晰可见。 曾经一房难求的松江明星项目金**湾。 据购房者爆料称： 开盘期间宣传小区人车分流，实际情况小区内到处是车道，中央活动区域人车混行，毫无安全保障；小区绿化景观与销售效果图及沙盘不符，正门景观、中央绿化景观缩水严重；一大片沥青停车位，品质低劣。 当天开盘售罄、第二天开始维权……鑫**城创下了上海历史维权记录。 位于浦东内中的大华斐勒公园，不管是地段还是售价，都属于城市豪宅的范畴，但是装修品质连有些改善项目都比不上。 6 历史不会简单的重复，但会惊人的相似。 按照拿地到交付的时间周期测算，需要一年半到两年的时间，前两年高价拿地的房企，明年乃至后年，会陆续交付新房。 施工期间，恰逢原材料暴涨等等多重不利因素，可以预见，这些一手新盘，下有刚性成本倒逼，上有限价压顶，房企利润空间不断压缩，交付品质不言自明。 最后建议，如果你想改善自住，2010年到2017年的好地段优质次新房源，请大家优先选择。 当然，如果是投资的话，摇到为上。

编者按：本文来自微信公众号“文娱商业观察”（ID:wenyushangyeguancha），作者：浮萍，36氪经授权发布。 “我们就是没有做游戏的基因，这和一开始的挫折是有关系的。到现在为止，我觉得做游戏还是不行，没办法，不是这条命。” 这是曹国伟在吴晓波的访谈节目《十年二十人》对新浪一直做不好游戏的解释，从他的言语中与其说信命，不如说是充满无奈和遗憾。 作为中国门户时代的王者，拥有巨大的PC端流量的新浪是中国最早一起做游戏的互联网公司，几乎是与网易共同起步，但是如今新浪游戏发展的势头远没有达到预期，以至于在新一轮架构调整的时候，新浪游戏从原来独立的事业部降级为微博的子部门，只能依靠微博的流量做一些简单的联运。 但是游戏又是一个超级赚钱的行业，不论是腾讯网易这样的大厂，还是A股三七互娱、世纪华通等上市公司，都靠着游戏大赚特赚，新浪和曹国伟不可能不动心，尤其是微博的流量和商业化几近见顶之时，新浪迫切需要找到下一个能够高变现的产品或者行业。 所以当机会出现时，新浪在积极争取。 01 新浪牵手财团，可能最后接手游族网络 林奇离奇死亡对于游族来说是一个重大打击，虽然大部分股份都集中在前妻许芬芬手里，控制权暂时稳定，但是许芬芬并不是一个事业女强人，常年又呆在新加坡，因此一直有意要出售股权。 传闻中的买家很多，有说字节、也有说B站，而根据路透的消息来看，最后可能是新浪。 根据路透社的报道，新浪牵头的一个财团正在进行谈判，希望至少收购游族网络18%的股份。消息人士称，该财团正寻求在未来几周内敲定这笔交易。 该财团正在与游族网络董事长许芬芬进行最后谈判，首先收购该公司至少18%的股份。根据这家深圳上市公司上周五的市值25亿美元计算，游族网络18%的股份价值约28.6亿元人民币(合4.47亿美元)。 除了收购股权之外，该财团还介入帮助解决已故游族网络董事长林奇遗留的债务问题。 周五提交的文件显示，许芬芬在4月底偿还了林奇8亿元左右的借款。其中一位消息人士说，许芬芬主要从新浪及其附属公司获得了这笔资金。 文娱商业观察相信这一消息的真实性非常大。一来是因为曹国伟也是上海人，常年坐镇上海也方便游族的打理，同时游戏业务也是新浪一直以来的梦想，如果真能够拿下游族对新浪游戏业务的增益无需多言。 此前游族非上市公司体系的三体宇宙股东旗下63.65%的股权质押给了新浪旗下的资管公司，外界解读为此举是为了更快速的获得资金，以解决林奇股份冻结之事，也更方便股份的转卖。 02 私有化完成后，新浪的第一个大动作？ 更为重要的是并购游族游戏业务非常符合新浪发展的大趋势。 这里要简单交代一下新浪私有化的大背景。由于市值常年被低估，新浪集团决定从美股私有化，已经于今年3月份正式完成。这被外界认为中国门户时代的彻底终结，但是更深层次的意义是新浪已经没有待在美股的价值。 与其半死不活的待在美股，不如早日私有化。没有财务报表数字的紧箍咒，新浪和曹国伟可以放开手脚折腾，说不定还可以挽救新浪日益下滑的趋势，完成新浪的再次复兴。 就在私有化完成的当日，新浪掌门人曹国伟发布了一封全员信，核心表达了两层意思，一是新浪财经、新浪体育和新浪金融等将更加独立地发展，言外之意是分拆子公司单独上市，推动有潜力的子公司走得更远。 另一层意思是公司改名为“新浪集团控股有限公司”，未来将加大投资力度，加快并购步伐，实现集团业务的多元化发展。这两条信息是对新浪未来发展的长期规划，新浪集团层面将会转身为控股集团，斥资收购游族网络正好契合第二层意思，可以帮助新浪做大游戏板块。 至于未来新浪会不会把新浪游戏注入游族这个上市公司体系，文娱商业观察认为可能性不大。与新浪财经、新浪金融等单独的事业部不同，新浪游戏已经划归到微博体系下，是微博的营收来源之一，即使最后新浪成为游族的实控人，也不太会把游戏业务剥离出来放进上市公司的。 因为如果游戏业务收入体量过小，即使装进去意义不大；如果收入体量可观，剥离的话对微博影响较大。 03 新浪能够为游族带来什么？ 当下游族网络面临的情况和当年的新浪其实非常相似：股权分散、管理层动荡。 当年的新浪由于股权过于分散频频受到市场的凯觎，最后不得已制定“毒丸计划”才逼退盛大陈天桥的收购；而新浪的CEO如流水般更换，企业高层始终不稳定，对企业的发展也有深远影响。 而新浪能够20多年屹立在互联网潮头，从一家股权分散的公司到今天控制权牢牢掌握在管理层手中，背后最大的功臣就是曹国伟，会计出身的他在公司治理、企业发展、管理层MBO方面非常在行。 因此新浪如果能够收购成功，对于游族来说是一件好事，不仅可以帮助游族改善公司治理，还可以协同微博的渠道资源，降低游戏联运推广的巨额渠道费用，增加自己的盈利能力。 但是收购并不是没有风险。目前游族表面上风平浪静，实际上内部研发人员非常动荡，关停云游戏业务后相关团队已经悉数离职，这种情况下游族的研发能力还保存多少存疑，本来就不擅长游戏研发的新浪，刚接手也很难处理。 唯一值得安慰的是，游族手上握有完成的三体IP，这也是游族最大的无形资产，仅这一项资产的全方位开发就能够为游族和接手者带来无尽的想象。

编者按：本文来自微信公众号“地产K线”（ID:dichankx），作者：魏薇，36氪经授权发布。 乐居财经 魏薇 发自上海 李永前在总裁职位上刚满两年。  6月7日，他辞去了中交地产（SZ.000736）的总裁职位，但仍继续担任公司董事长、党委书记等职务。同时，中交地产聘任汪剑平为公司总裁，孙卫东为公司执行总裁。  但这也意味着，他从业务一线退下了。  早在今年4月，李永前就有了退出迹象。 4月29日，乐居财经获悉，中交房地产集团有限公司的法定代表人从李永前变更为芮捷。  2019年7月履新时，李永前也曾壮志满满："2019年冲刺350亿，2020年冲刺500亿，2023年远在千亿之上"，并表示要"复制绿城中国、创新中交地产"，效仿其轻重资产并举的开发模式。在他的计划中，2021年是冲刺千亿的关键之年。  在他的带领下，中交的业绩也算是有了起色。2020年，中交签约销售金额533亿元，较上年增长81.37%，销售回款378亿元，较上年增长28.63%。  接下来交棒给汪剑平了。任期未知。  高管频换 在集团内部，中交系的高管层流动非常频繁，涉及董事长、总经理、党委书记、董事等多个重要职位。2019年9月，中交地产董事会进行过一轮“大换血”，包括地产集团董事长孙国强、吴文德、曹舟南在内的6名董事集体卸任，公司方面称这是为了推进房地产板块重组整合工作。  杨剑平，2016年8月——2018年5月，任中交地产总裁1年零10个月；  耿忠强，2018年12月——2019年7月，任中交地产董事兼总裁8个月；  李永前，2019年7月——2021年6月，任中交地产总裁2年；  汪剑平，2021年6月——？？？  五年内换4位总裁，李永前任期2年，相比前两任，他算是做最久的 。2015年4月至2016年7月，李永前先是担任绿城房地产集团执行董事、执行总经理，此后至2019年7月，曾担任过绿城中国执行董事、执行总裁。加入中交之后，李永前也曾试图在中交运用绿城轻资产运营的模式。  接任的汪剑平在此前任职中国葛洲坝集团房地产开发有限公司总经理助理、副总经理，也曾在北京华星置地投资有限公司、中国华星集团公司、北京汉华亚信投资管理有限公司等多家公司担任要职。  最短任职仅8个月，总裁的平均任职时间不到2年，这次，汪剑平能坚持多久？  管理层的不稳定，也直接体现在了中交的业绩表现上。在央企开发商中，中交地产几乎是垫底的。除五矿地产的规模较小外，同为央企的中海、华润、保利、招商蛇口、金茂几家房企，年销售规模均过千亿。  经营困境 为了实现定下的销售目标，李永前在职期间，中交地产的拿地节奏明显加快，2020年前三季度的土地购置总价款460.5亿元，权益价款227.9亿元，基本是2019年全年的两倍。2020年共计新增土地30宗，较2019年增长一倍，计容建筑面积增长177%至635.59万方，土地购置总价款达535.8亿元，已略超销售金额。  这同时也为中交带来了不小的债务压力，从融资结构来看，截止2020年底，其信托融资的占比达36.4%，高于银行贷款的比重。期内，其负债增加209%至866.11亿元。2020年末，中交地产剔除预收款后的资产负债率为83.4%，净负债率为296.4%，踩中"两条红线"。同期，其经营活动现金流量净额为-187.4亿元，同比下滑288%。  但刚拿到手的地短期内未能带来业绩增长，2020年业绩呈现大幅下滑趋势。期内，中交地产的营业收入约122.99亿元，同比减少12.54%；归母净利润约3.47亿元，同比减少35.87%。扣非净利润仅为2116万元，同比减少91.8%。  今年以来，中交仍在加速储备“粮仓”。开年之际，中交联合融创摘得杭州富阳富春湾新城的两宗涉宅用地；4月13日又在雄安新区获得一处住宅用地，计容面积约24.15万平方米；4月22日，以22亿元拿下重庆空港西区251亩地，溢价率43.7%。  今年一季度，中交地产亏损1.4亿元。中交地产解释称："公司获取新项目的数量及土地储备面积均大幅度超过以往年度。截至2021年一季度末，公司纳入合并范围项目较上年同期增加较多，且多数项目尚处于前期开发阶段，新项目所需人员增加，导致管理费用增加。新项目开发建设所需外部借款增加，导致费用化利息增加。"  其最新借款公告显示，截至2021年3月末，中交地产累计借款金额641亿元，新增借款金额为132.7亿元，累计新增借款金额占公司2019年末净资产的212%。  “红线“压力之下，中交地产还不断为控股子公司、参股公司提供担保，通常，对外担保是表外债的高发区。 2021年3月末对外担保余额106.78亿元，今年前3个月累计新增担保金额123.69亿元，占2019年末净资产的比例为27%。  另外，中交地产在用出让资产的方式促使资金回流。 3月11日，中交地产全资子公司拟转让武汉锦秀嘉合置业有限公司49%股权，4月28日，中交花创（绍兴）置业有限公司2%股权被挂牌转让。  同日，中交地产公告称，为盘活项目公司存量资金，附属公司润致公司股东方拟按股权比例，以同等条件调用润致公司富余资金。预计在股东大会审议通过日起一年内，调用资金总额不超过26.5亿元，年利率不超过4.18%。润致公司分别由中交地产全资子公司华通公司、华润置地子公司北京润置共同持有，持股比例分别为51%、49%。  钱紧时刻，其控股股东中交集团也伸出了援手。中交地产于4月29日公告，拟向控股股东借款20亿，利率不超10%。 今年年初，公司董事会审议通过，控股股东2021年将新增年利率不超10%的100亿元借款额度。